20 不動產相對一般性財貨具低流通、高風險、高增值及管理較難等特性；於採風險溢酬法決定收益資本化率時，上述特性中何者與收益資本化率高低呈反向變動？
(A)流通性
(B)風險性
(C)增值性
(D)管理難度

• 高資本化率 (High Cap Rate)：
  • 意味著： 低房價、高風險、較低的不動產增值潛力。
  • 場景： 郊區不動產、老舊建物、經營管理困難的商場、升息環境下。
  • 原因： 投資人因不確定性高，要求更高收益才能買入。
• 低資本化率 (Low Cap Rate)：
  • 意味著： 高房價、低風險、較高的不動產增值潛力。
  • 場景： 精華地段精華商辦、穩定租約、土地稀缺區。
  • 原因： 投資人看重增值潛力與安全穩定，接受較低的即時回報。

答案為 (C) 增值性。

觀念解析與說明

風險溢酬法（Risk Premium Method）是將收益資本化率視為「無風險利率」加上各項「風險溢酬/調整項」：

各特性與收益資本化率的變動關係如下：

• 流通性（變現性）低：流動性越差、越難變現，要求的風險補償越高，收益資本化率越高（同向）。

• 風險性高：不確定性與風險越高，要求的報酬率越高，收益資本化率越高（同向）。

• 管理難度高：管理越複雜負擔越大，要求的成本補償越高，收益資本化率越高（同向）。

• 增值性高：不動產未來增值潛力越高，投資人願意接受較低的當期收益率（期待未來資本利得），因此收益資本化率越低（反向）。