三、依都市更新條例規定，直轄市、縣(市)主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係、人文特色及整體景觀，進行全面調查及評估，並視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新計畫。請詳細說明有那些情形者，直轄市、縣(市)主管機關得優先劃定或變更為更新地區並訂定或變更都市更新計畫？(25 分)