二、土地法第 104 條，對基地或房屋不同屬一人，而在有設定他項權利或租賃關係之下，於基地出賣或房屋出賣時，各相關當事人間之優先購買權，有具體之規定，請就規定之內容意旨，說明該項優先購買權之意義、性質、要件及效力。（25 分）

甲、作文部分：（70 分）民國 91 年 4 月 24 日施行「地政士法」以來，我國不動產交易安全維護以及人民財產權益保護之相關管理制度，均益趨健全。然而，相較於不動產估價師，地政士之社會地位仍有待提升；另地政事務所之「跨所」收件與審查，以及不動產經紀業者指定地政士以及壟斷買賣與抵押業務等，致使個別案源減少，均對地政士業務造成衝擊。爰此，如何強化地政士自身之專業素養與健全地政士公會之運作，以及建立合理之地政士獎懲制度等，均屬重要且迫切之議題。請您以上文所述為主題，自訂論文題目，寫一篇文章，表達您的看法，文長不拘，惟至少須包括下述一項子題：一、地政士應如何強化自身之專業素養；二、地政士中央主管機關應如何研訂相關措施，以提高地政士之競爭力；三、與不動產經紀人相較，地政士之優、劣點分析。