22.甲將其所有房屋出租予乙經營幼兒托育中心，並同意乙之受僱托育人員及家長出入使用該房屋。嗣乙之受僱托育人員丙於房屋內疏於照顧幼兒，致幼兒發生重大事故死亡。事故後，該房屋雖無外觀形體毀損、實體破壞，亦未喪失使用功能，但因市場上形成「事故屋」印象，交易價格顯著下跌。甲遂依民法第 432 條、第 433 條，請求乙賠償房屋交易價值減損之損害。關於甲乙間之法律關係，下列敘述何者錯誤？-
(A)承租人須就同居人或經其允許使用租賃物之第三人行為負責，以該第三人應負責之事由致租賃物毀損、滅失為前提
(B)若租賃物並無物理上毀損、滅失或使用功能損壞，僅因重大事故造成市場交易價值減損，該減損原則上屬出租人之純粹經濟上損失
(C)承租人之代負責任範圍，包括因任何第三人行為所造成之一切財產上不利益，故出租人仍得請求房屋交易價值減損之賠償
(D)承租人之租賃物保管義務與代負責任所保護者，僅係租賃物本體及其使用功能之完整，不當然包括因社會心理評價變動所生之市場價格減損。

• (A) 以該第三人應負責之事由致租賃物毀損、滅失為前提： 正確
  • 法理依據： 依據 中華民國法規 (全國法規資料庫) 的 民法第 433 條 規定：「因承租人同居人或經承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」
  • 邏輯： 法條白紙黑字寫得很清楚，第三人做的事情必須造成租賃物「毀損」或「滅失」，承租人才有幫忙賠錢的義務。因此 (A) 的要件敘述完全正確。
• (B) 僅造成市場交易價值減損，原則上屬純粹經濟上損失： 正確
  • 邏輯： 房屋本體完好如初、一磚一瓦都沒少。雖然因為發生重大事故而在市場上變成了「事故屋」，導致跌價，這在民法損害賠償理論上，並非「所有權（物體本體）受侵害」，而是屬於心理層面的「純粹經濟上損失（純粹財產損失）」。 
• (C) 承租人之代負責任範圍包括任何財產上不利益，故仍得請求： 錯誤 (本題答案)
  • 邏輯： 這就是本題的錯誤選項。承 (A) 選項所述，民法第 433 條的代負責任範圍被严格限縮在租賃物本體的「毀損、滅失」，絕對不是包山包海的「任何第三人行為所造成之一切財產上不利益」。既然房屋沒有物理上的破壞，甲就無法依據民法第 432、433 條要求乙賠償這筆社會評價的跌價損失，故 (C) 的敘述完全錯誤。 
• (D) 保管義務不當然包括因社會心理評價變動所生之減損： 正確
  • 邏輯： 租賃契約中承租人承擔的保管義務，是為了確保在租約期滿時，能將一個功能完整、沒有遭到破壞的房屋「原物返還」給房東。至於房屋在市場上的價格會不會因為鄰居的心理、社會的傳聞或意外而上下波動，這超出了承租人日常「保管房屋本體及功能」的控制範圍，因此 (D) 的法理敘述完全符合最高法院近年的主流見解。 

「433 代負責任很嚴格，必須物理毀損滅失才算數！房子沒壞只是變凶宅跌價，不算 433 的毀損，房東直接依這條告會敗訴！」
看到題目限定依「民法 §432、§433」請求事故屋的交易價值減損，選項中只要宣稱「因為包含一切不利益，所以『仍得請求』賠償」的，毫不猶豫直接打叉，3秒鐘輕鬆秒殺鎖定 (C)！