20. 甲在其所有之土地上建築房屋居住，後僅將房屋設定抵押權予乙，屆期因甲無法清償，房屋經法院拍賣由丙拍定取得。關於甲、丙間之法律關係，下列敘述何者錯誤？
(A)丙拍定取得房屋所有權時，推定丙與甲之間在房屋得使用期限內，就該土地有租賃關係存在
(B)丙取得之權利性質上屬於法定租賃權，故丙無須請求甲為地上權之登記
(C)若甲未來欲出賣該土地時，丙得主張其為基地承租人，依相同條件享有優先購買權
(D)此法定租賃權之期限，應準用民法第 449 條第 1 項之規定，最長不得超過 20 年

• (A) 推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在： 正確
  • 法理依據： 依據 中華民國法規 (全國法規資料庫) 的 民法第 425 條之 1 第 1 項（或民法第 876 條法定地上權之法理類推適用）規定，土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時折讓與不同之人時，推定具有租賃關係。
  • 邏輯： 甲本來土地房子都是自己的，後來房子被拍賣給丙，形成「地主是甲、屋主是丙」的割裂狀態。為了讓丙的房子能合法使用土地、不被拆除，法律直接「推定」兩人在房屋得使用期限內（直到房子老死）有租賃關係。
• (B) 性質屬法定租賃權，無須請求甲為地上權登記： 正確
  • 邏輯： 本題是由「房屋抵押權實行」所引發的土地房屋異主。依實務見解，此時甲、丙間直接成立的是「法定租賃權」。既然是「租賃權（債權）」，而且是法律直接強制賦予的（法定），丙當然可以合法直接使用土地，不需要也不用去請求甲幫他辦理「地上權（物權）」的登記。
• (C) 甲若出賣土地，丙享有優先購買權： 正確
  • 法理依據： 依據 土地法第 104 條第 1 項 規定，基地出賣時，地上權人、典權人或基地承租人有依同樣條件優先購買之權。
  • 邏輯： 承 (A) 選項，丙在法律上已經被推定為「基地承租人」（租地建屋之人）。因此，未來地主甲如果要把這塊土地賣給別人時，丙身為基地承租人，自然可以大方站出來主張依相同條件「優先購買權（優購權）」。
• (D) 期限最長不得超過 20 年： 錯誤 (本題答案)
  • 法理依據： 民法第 449 條第 1 項雖然規定一般租賃契約不得超過 20 年。但是，「租地建屋」以及「法定租賃權」屬於特別規定，不適用 20 年的限制。
  • 邏輯： 現代鋼筋混凝土建築物動輒可以住 50、60 年以上。如果法定租賃權被強制限制在 20 年，那 20 年一到，房子是不是就要被拆掉還地？這完全違背了當初保護房屋、促進經濟不浪費的立法初衷。因此，法定租賃權的期限是「房屋得使用期限內」，直接排除 20 年上限的適用，本選項敘述錯誤。

「法定租賃保房屋，房子能住多久、租約就活多久！誰敢說它上限 20 年、想拆房子的，通通直接打叉！」
只要在題目中看到「僅將房屋設定抵押／拍賣」形成房地異主，後續成立的法定租賃權，選項只要敢寫「最長不得超過20年」，二話不說直接鎖定它，5秒內無痛秒殺！