19. 甲購買 A 地，惟因稅務及家族因素，與乙成立借名登記契約，將 A 地登記於乙名下，甲仍實際占有、管理及使用 A 地。嗣甲為使 A 地得通行鄰近 B 地，欲以 A 地為需役不動產，與 B 地所有人丙約定設定不動產役權，並將甲登記為不動產役權人。關於不動產役權之設定，下列敘述何者錯誤？
(A)不動產役權之設定除由需役不動產所有權人為之外，其他基於用益物權或租賃關係而須使用需役不動產之人亦得設定
(B)甲雖為 A 地之借名登記真正所有人，但非 A 地登記名義所有人，故甲不得直接登記為 B 地之不動產役權人
(C)甲雖非 A 地登記名義所有人，卻為 A 地之真正所有人並實際占有、管理及使用 A 地，故甲得直接登記為 B 地之不動產役權人
(D)若甲登記為不動產役權人，將發生需役不動產與役權歸屬不一致，有違不動產役權之從屬性

• (A) 非所有權人（如租賃、用益物權人）亦得設定： 正確
  • 法理依據： 依據 中華民國法規 (全國法規資料庫) 的 民法第 859 條之 3 第 1 項 規定：「基於以使用收益為目的之物權或租賃關係而使用需役不動產者，亦得為該不動產設定不動產役權。」
  • 邏輯： 法律為了促進土地利用，放寬了限制。即使不是地主，只要是合法承租人或地上權人，為了使用土地的便利，也可以去跟鄰地設定不動產役權。(A) 的敘述完全正確。
• (B) 甲非登記名義人，故不得直接登記為役權人： 正確
  • 邏輯： 甲與乙之間是「借名登記關係」，在對外的物權登記上，乙才是 A 地在法律上登記的所有權人。甲如果想以「非所有權人」的身份（例如承租人或用益物權人）去設定，必須先在 A 地上擁有登記的權利外觀。既然甲在登記簿上什麼都不是，他就不能違反登記名義直接去登記為 B 地的不動產役權人。
• (C) 甲為真正所有人，故得直接登記為役權人： 錯誤 (本題答案)
  • 法理依據： 依據 民法第 853 條 規定，不動產役權具有從屬性，不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物。
  • 邏輯： 在借名登記契約中，不論甲在內部關係上如何具有真正所有權，對外（地政機關登記） A 地的所有權人就是「乙」。如果允許將役權人登記給「甲」，就會演變成「A 地（需役不動產）的所有人是乙，但 B 地上提供通行的好處（不動產役權）卻掛在甲個人名下」的怪異現象。這嚴重違反了物權的「公示原則」與不動產役權的「從屬性」。所以甲「不得」直接登記為不動產役權人，本選項敘述錯誤。
• (D) 若甲登記為役權人，將有違不動產役權之從屬性： 正確
  • 邏輯： 承如 (C) 選項的解析，不動產役權是「地對地」的關係，役權必須與需役不動產（A地）的所有權結合。如果 A 地登記在乙名下，役權卻登記在甲名下，就會發生「需役不動產與役權歸屬不一致」的產權割裂，這確實違反了不動產役權的從屬性本質。(D) 的理論完全正確。

「役權從屬於土地，不能跟登記地主分家！借名人（人頭外的真正主人）在登記簿上既然沒名字，就絕對不能單獨跑去當役權人！」
看到借名登記結合不動產役權，直接反射「看登記外觀」與「從屬性原則」。只要選項宣稱「沒登記名字的甲可以跳過乙，直接去登記當役權人」，二話不說直接判定是錯的，3秒內輕鬆鎖定 (C)！