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9. 甲所有 A 地上現有 B 屋，下列關於租賃關係之敘述，何者正確？
(A)倘若甲將其自建且所有之 B 屋意定售讓於乙，則乙現在所有之 B 屋與甲所有之 A 地間推定有租賃關係
(B)倘若甲自建且所有之 B 屋經其一般債權人之強制執行而由乙拍定，則乙現有之 B 屋與甲所有之 A 地間推定亦有租賃關係
(C)倘若甲僅將其自建且所有之 B 屋設定普通抵押權於丙，丙嗣將 B 屋進行拍賣後，取得 B 屋之所有權，則丙現所有之 B 屋與甲所有之 A 地間亦推定有租賃關係
(D)倘若 B 屋係丁無權占有甲所有之 A 地所建造者，嗣後丁將 B 屋售讓於戊，則現在支配 B 屋之戊與甲所有之 A 地間亦當然存有租賃關係
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統計： A(10), B(5), C(0), D(3), E(0) #3960674
統計： A(10), B(5), C(0), D(3), E(0) #3960674
詳解 (共 2 筆)
PD110028
#7496136
正確答案是 (A) 倘若甲將其自建且所有之 B 屋意定售讓於乙，則乙現在所有之 B 屋與甲所有之 A 地間推定有租賃關係。
以下為您帶來民法中有關「房地分離」時，「推定租賃關係」與「法定地上權」核心區辨的法理詳解：
核心關鍵：區分「意定讓與」與「法院拍賣」
- 意定讓與（私人買賣/贈與） \(\rightarrow \) 適用《民法》第 425 條之 1「推定租賃」。
- 強制執行或抵押權拍賣 \(\rightarrow \) 適用《民法》第 838 條之 1或第 876 條「視為設定地上權（法定地上權）」。
各選項精準抓漏（考點陷阱拆解）
- (A) 正確：
- 法理： 依《民法》第 425 條之 1 第 1 項規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人時，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
- 涵攝： 房地原同屬甲，甲將 B 屋「意定售讓」（自願的法律行為讓與）給乙，導致房地分離。此時完全符合本條要件，推定乙之 B 屋與甲之 A 地間有租賃關係。
- (B) 錯誤（應為法定地上權，而非推定租賃）：
- 法理： 依《民法》第 838 條之 1規定，土地與建物同屬一人，因強制執行之拍賣導致拍定人各異時，視為已有地上權之設定（法定地上權）。
- 涵攝： 本選項是由於「強制執行拍定」造成房地分離，法律直接擬制最強大的物權保障（法定地上權），故不再適用第 425 條之 1 的債權推定租賃。
- (C) 錯誤（應為法定地上權，而非推定租賃）：
- 法理： 依《民法》第 876 條第 1 項規定，土地及建築物同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物設定抵押權，嗣後因拍賣抵押物導致處分分離者，視為已有地上權之設定。
- 涵攝： 甲將 B 屋設定抵押權給丙，丙事後實行抵押權拍賣取得 B 屋。此為標準的「抵押物拍賣」法定地上權成立要件，而非推定租賃關係。
- (D) 錯誤（原始建商即無權占有，無從適用）：
- 法理： 無論是推定租賃或法定地上權，基本前提皆必須是「土地與房屋原本同屬一人所有」。
- 涵攝： 丁本來就是「無權占有」甲的土地建屋，房地從未同屬一人。丁將房屋賣給戊，戊也只是繼受取得一個無權占有土地的房屋，對甲而言依然是無權占有，兩者間不可能「當然存有租賃關係」。
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韭菜雞
#7464400
- ⭕ (A) 正確：
根據民法第 425 條之 1 第 1 項規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與不同之人時，房屋受讓人與土地所有人（或房屋受讓人與土地受讓人）間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係。甲將同屬其所有之 B 屋意定讓售給乙，完全符合此項法律明文規定的要件，因此乙與甲之間推定有租賃關係。 - ❌ (B) 錯誤：
民法第 425 條之 1 的法條文字規定為「讓與」。最高法院在民事庭會議決議與實務判決中（如最高法院 110 年度台上字第 2341 號民事判決），明確採取嚴格的外延限制。其認為該條所謂的「讓與」，僅限於當事人基於法律行為的「意定讓與」（如買賣、贈與）。如果是因為「一般債權人」聲請強制執行，透過法院拍賣（讓與）的情況，不適用民法第 425 條之 1 的推定租賃關係（一般強制執行需由法院於拍賣公告中查明並定其使用權源，不直接適用本條推定）。 - ❌ (C) 錯誤：
若僅將房屋設定「抵押權」，嗣後因實行抵押權而實施拍賣，雖然導致房屋與土地所有權分離，但此時應適用的是民法第 876 條關於「法定地上權」的規定，而非推定租賃關係。 - ❌ (D) 錯誤：
民法第 425 條之 1 的適用前提，必須是「土地及房屋同屬一人所有」。本選項中 B 屋原本就是丁「無權占有」甲的土地所建，土地與房屋從未同屬一人。丁將房屋賣給戊，戊同樣是無權占有甲的土地，甲與戊之間絕不可能當然存有租賃關係，甲得依民法第 767 條請求戊拆屋還地。
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